서울 아파트 2.2만 가구 임대 말소

집을 구하시는 분들이나 임대사업자분들이라면 요즘 뉴스를 보며 걱정이 많으실 거예요.

올해 3월부터 서울 아파트 장기 매입임대 주택 2만 2천여 가구가 한꺼번에 자동 말소됩니다.

2026년 전세 시장에 비상등이 켜졌습니다.8년 전 정부 권장으로 등록했던 임대주택들이 이제 그 기간을 다 채우고 시장으로 쏟아져 나오거나, 세제 혜택이 사라지게 된 것이죠. 오늘은 이 사태가 내 집 마련과 전세 시장에 어떤 영향을 줄지 핵심만 콕콕 집어 정리해 드릴게요.

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📑 목차

1. 아파트 매입임대 자동 말소란?
2. 왜 2026년에 물량이 집중되었을까?
3. 임대인(집주인)이 겪게 될 세금 폭탄 주의보
4. 임차인(세입자)이 주의해야 할 전월세 시장 변화
5. 정부 정책 및 시장 전문가의 전망
6. 자주 묻는 질문(FAQ)

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1. 아파트 매입임대 자동 말소란?

과거에는 개인이 아파트를 사서 임대사업자로 등록하면 각종 세제 혜택을 주었습니다. 하지만 정책이 변하면서 '아파트 매입임대' 제도가 폐지되었고, 기존에 등록된 주택들은 약속된 임대 기간(보통 8년)이 끝나면 사업자 연장이 불가능하고 자동으로 지위가 말소됩니다.

2. 왜 2026년에 물량이 집중되었을까?

지난 2018년 3월, 임대사업자 등록이 역대 최고치를 기록했습니다. 당시 서울에서만 한 달 동안 약 1.5만 명 넘게 등록했죠. 이분들이 선택한 8년 장기 임대의 만기가 바로 2026년 3월부터 본격적으로 돌아오는 것입니다. 서울 전체 재고량의 절반이 올해 만기를 맞이합니다.

3. 임대인(집주인)이 겪게 될 세금 폭탄 주의보

가장 큰 문제는 종부세(종합부동산세)입니다.

• ✅ 합산 과세: 임대주택으로 등록되어 합산 배제되었던 주택이 일반 주택으로 전환되면서 종부세 대상에 포함됩니다.
• ❌ 세 부담 상한: 종부세 상한선 기준이 까다로워 체감하는 세금 인상 폭이 매우 클 수 있습니다.
• ⚠️ 매도 제약: 토지거래허가구역 내 주택은 실거주 의무 때문에 세입자가 있는 상태에서는 팔기도 어려워 진퇴양난에 빠질 수 있습니다.

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4. 임차인(세입자)이 주의해야 할 전월세 시장 변화

세입자분들은 거주 안정성에 유의해야 합니다.

• 💡 계약 갱신 불투명: 집주인이 세금 부담 때문에 집을 팔려 하거나 실거주를 하겠다고 나설 가능성이 높습니다.
• 💡 전세가 상승: 안정적인 민간 임대 물량이 줄어들면서 주변 전세 시계가 요동칠 수 있습니다.

5. 전문가의 한마디

부동산 전문가들은 "안정적으로 공급되던 민간 임대 물량이 대거 사라지면서 하반기 전월세 시장에 큰 충격이 올 수 있다"며, 정부의 추가적인 공급 대책이나 규제 완화가 필요하다고 입을 모으고 있습니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 자동 말소되면 임대료 5% 상한 제한은 사라지나요?
네, 임대사업자 지위가 말소되면 더 이상 민간임대주택법의 적용을 받지 않으므로 5% 제한은 공식적으로 소멸합니다. 다만, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권은 별개로 적용될 수 있습니다.

Q2. 말소된 후 바로 팔아야 세금 혜택을 보나요?
양도소득세 중과 배제 등 혜택은 말소 후 일정 기간 내에 팔아야 적용되는 경우가 많습니다. 반드시 세무사와 상담이 필요합니다.

Q3. 세입자가 있는데 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다. 하지만 실거주 목적의 매수자라면 갱신 거절 사유가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

Q4. 우리 집이 자동 말소 대상인지 어떻게 확인하나요?
'렌트홈' 홈페이지나 해당 시·군·구청 주택과를 통해 본인의 임대 등록 정보를 확인할 수 있습니다.

Q5. 종부세 부담은 어느 정도 늘어나나요?
보유한 주택 수와 공시가격에 따라 다르지만, 합산 배제 혜택이 사라지면 수백만 원에서 수천만 원까지 늘어나는 사례도 있습니다.

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🚀 마무리 및 요약

오늘 내용을 3줄로 요약해 드릴게요!

1. 2026년 3월부터 서울 아파트 임대주택 2.2만 가구 자동 말소 시작!
2. 집주인은 종부세 합산 과세로 인한 세금 부담 급증 주의!
3. 세입자는 물량 감소에 따른 전세가 변동 및 거주 연장 여부 미리 확인!

미리미리 준비하셔서 소중한 자산과 주거 환경을 지키시길 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요! 같이 고민해 봐요. 😊

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⚠️ 중요 안내

• 작성 기준일: 2026년 1월 29일
• 부동산 정책 및 법령은 예고 없이 변경될 수 있으므로 반드시 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.
• 상세한 세무 및 법률 상담은 공식 채널 및 전문가를 통해 진행하시길 권고합니다.

관련 기관:

• 렌트홈(임대등록시스템): https://www.renthome.go.kr
• 국토교통부: https://www.molit.go.kr
• 국세청 홈택스: https://www.hometax.go.kr