규제는 강해졌지만, 방법은 여전히 있다 – 10·15 대책 이후 생존전략

“또 대출이 줄었다네요.”
10·15 부동산대책 발표 후, 가장 많이 들리는 말이에요.
LTV·DSR 강화와 규제지역 확대가 한꺼번에 이뤄지면서, 실수요자 입장에선 한숨이 먼저 나오죠.

하지만 이번 대책의 방향을 잘 읽으면, 오히려 ‘움직일 수 있는 여지’도 보여요.
규제의 취지는 투기 억제지만, 준비된 실수요자에겐 여전히 기회가 남아 있습니다.

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요점 먼저

• 이번 대책 핵심: LTV·DSR 강화, 토지거래허가구역 확대, 세제 강화
• 규제지역 LTV 70% → 40%로 축소, 시가 15억 초과는 최대 4억 한도
• 실수요자는 여전히 특례보금자리론·정책금융 루트 활용 가능
• 대출 규제는 단기적 충격, 중장기적으로 실수요 중심 재편 전망

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대출 규제, 얼마나 줄었나

이번 대책으로 규제지역 LTV가 기존 70%에서 40%로 하향됐습니다.
또, 시가 기준으로 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 원까지 대출이 제한돼요.
게다가 스트레스 금리 하한이 1.5% → 3%로 상향, 대출 가능 금액은 더 줄었습니다.
(출처: 국토교통부 10·15 부동산대책 발표문, 2025.10.15)

여기에 1주택자의 규제지역 전세대출 이자 상환분도
10월 29일부터 DSR 계산에 포함됩니다.
결국 “대출은 줄고, 심사는 더 까다로워진” 구조죠.

주의: 발표 전 계약·대출신청을 완료한 경우 경과규정 보호 대상일 수 있습니다.
실행 전이면 금융사에 적용 시점을 꼭 확인하세요.

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그래도 방법은 있다 – 3가지 생존전략

① 소득 분리 전략

맞벌이라면 공동명의 대신 소득이 낮은 배우자 단독 대출을 고려해보세요.
DSR 산정 방식이 달라져, 실제 한도에서 차이가 납니다.

② 정책금융 적극 활용

‘특례보금자리론’·‘생애최초 구입자 우대금리’ 등은
이번 규제에서도 일정 부분 적용 제외 혹은 완화 기준이 유지됩니다.
다만 규제지역의 경우 LTV·DTI 조건이 일부 축소될 수 있으니 상품별 공지를 확인하세요.
(출처: 주택금융공사 공지, 2025.10)

③ 매수 타이밍 분할

한 번에 전액 매입보다 계약금 비중을 높이고 중도금은 뒤로 미루는 구조로 조정해보세요.
시장이 단기 조정기에 들어설 가능성이 크기 때문에, 현금 유동성 확보가 핵심이에요.

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시장은 어떻게 움직일까

대책 발표 직후 매수심리는 확실히 위축됐습니다.
그러나 공급이 여전히 부족해 단기 하락 뒤 점진적 안정세 가능성이 큽니다.
(출처: 한국금융연구원 ‘2025년 주택시장 전망 보고서’)

이번 대책의 목적은 단순한 억제가 아니라,
실수요 중심의 건전한 시장 재편이에요.
즉, 준비된 사람에겐 여전히 ‘기회의 창’이 열려 있습니다.

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바로 적용 체크리스트

• 내 DSR 계산 기준을 직접 확인했나요?
• 기존 승인 대출의 실행일이 규제 이전인지 확인했나요?
• 정책대출(보금자리론 등) 조건을 최신 공지로 확인했나요?
• 주택 매입 계획을 ‘분할 결제 구조’로 설계했나요?
• 현금 유동성을 충분히 확보했나요?

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규제는 시장을 식히기 위한 ‘속도 조절 장치’일 뿐이에요.
너무 두려워하지 말고, 내 재무 구조 안에서 움직일 수 있는 범위를 명확히 하세요.
이번 대책의 본질은 “투기 억제”가 아니라 “준비된 실수요자 보호”에 있습니다.

(참고: 국토교통부 보도자료, 금융위원회 정책브리핑, 2025.10)